股票杠杆叠加 上海楼市新政：二套房最低首付比例20% 增值税免征年限从5年调整为2年
9月29日晚间，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市财政局、市税务局、人民银行上海总部、上海金融监管局等六部门联合印发《关于进一步优化本市房地产市场政策措施的通知》（简称《通知》）。《通知》自2024年10月1日起施行。
《通知》明确，为更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进职住平衡、服务安居，进一步调整优化住房限购政策。
非沪籍居民购买外环外住房社保或个税年限“3改1”
《通知》明确，对非本市户籍居民家庭以及单身人士购买外环外住房的，购房所需缴纳社会保险或个人所得税的年限，调整为购房之日前连续缴纳满1年及以上。
专家解读指出股票杠杆叠加，此次上海调整优化社保缴纳的政策。政策明确，缩短非沪籍居民购买外环外住房的社保年限，即缴纳社保年限从目前“满3年”调减到“满1年”。
社保缴纳年限压缩，带来两个积极效应。一是降低社保缴纳成本和购房资格等候时间。其有助于加快在上海的非沪籍居民购房资格的满足。尤其是最近几年新进入上海就业的人群，将更快获得购房资格。二是提振购房信心和激活购房潜力，持续加快“来沪工作-缴纳社保-购房安家”的节奏。
三年居住证加社保享沪籍居民家庭购房政策
《通知》提出，对持《上海市居住证》且积分达到标准分值、在本市缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的非本市户籍居民家庭，在购买住房套数方面享受沪籍居民家庭的购房待遇。
专家解读指出，此次上海针对居住证落实购房支持政策，赋予居住证更多购房权益。政策明确，对持有《上海市居住证》满3年、且积分达到标准分值的居民家庭，可享受沪籍居民家庭购房待遇。“满3年、且积分达到标准分值”源于上海人才引进居住证制度。此次提升持《上海市居住证》且积分达到标准分值群体的购房待遇。需说明的是，相关居民家庭仍需符合社保满3年要求。
临港可增购1套住房
《通知》提出，在自贸区临港新片区实施更加差异化的购房政策，对在新片区工作、存在职住分离的群体，在执行现有住房限购政策的基础上，可在新片区增购1套住房，促进职住平衡。
资料显示，益丰转债信用级别为“AA”，债券期限6年（可总转本次发行的可转债票面利率设定为：第一年0.30%、第二年0.50%、第三年转额债1.00%、第四年1.50%、第五年1.80%、第六年2.00%。），对应正股名益丰药房，正股最新价为18.66元，转股开始日为2024年9月9日，转股价为32.79元。
资料显示，镇洋转债信用级别为“AA-”，债券期限6年（本次发行的可转换公司债券票面利率为第一年0.20%、第二年0.40%、第三年0.80%、第四年1.50%、第五年2.00%、第六年2.50%。），对应正股名镇洋发展，正股最新价为7.57元，转股开始日为2024年7月5日，转股价为11.46元。
专家解读指出，此次上海针对临港新片区落实增加1套购房资格的政策，积极回应群众关切。一些在新片区工作、存在职住分离的群体，其购房意愿较强。此次政策出台，有助于更好实现产城融合、职住平衡的工作目标。
二套房最低首付比例20%
《通知》明确，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%。二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%；实行差异化政策区域的二套房贷最低首付款比例调整为不低于20%。住房公积金二套房贷最低首付比例相应调整。
此外，落实国家关于降低存量房贷利率政策，引导商业银行稳妥有序将存量房贷利率降至新发放贷款利率附近，进一步减轻购房人房贷利息支出。
专家解读指出，此次上海较大力度降低了首付比例，显著降低购房门槛和首付成本。此次政策调整有两个特点。一是相比上一次的首付比例政策调整，此次首套房首付比例和全国层面看齐。二是二套也出现了下调，但比全国15%的最低值要略高。今年上海共出现两次首付比例下调的操作，即2024年5月27日和2024年9月29日。
增值税征免年限“5改2”
《通知》明确，调整增值税征免年限，将个人对外销售住房增值税征免年限从5年调整为2年。
专家解读指出，此次上海明确缩短增值税征免年限，即“5改2”政策。原政策出自2021年1月上海市住建委、房管局等8个部门联合印发的《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》。当时政策明确，调整增值税征免年限，将个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。此次政策调整，更好支持了改善型住房需求。结合普通住宅标准退出的情况，其将发挥较好的减负效应。
及时取消普通住房标准和非普通住房标准
《通知》明确，按照国家工作部署，及时取消普通住房标准和非普通住房标准，减少住房交易成本，更好满足居民改善性住房需求。
专家解读指出，普通住房标准退出，对于增值税和个税的减负具有积极作用，因为这两个税的征收与普通住房标准有挂钩。此次房地产政策后，若财政税收部门在此基础上调整优化相关税费政策，将有望减轻增值税缴纳和个税缴纳负担。初步预计，对于出售持有年限略短的住房、出售持有超5年的原非普通住房、出售面积超144平方米的住房等，都有望获得较好的减税效应。